CONTRATO DE COMPRAVENTA. EXTINCION.

COMPRAVENTA

Extinción del contrato de compraventa.

1. El contrato de compraventa está sujeto a las causas de extinción –por vía principal y por vía refleja- que son analizadas al estudiar la teoría general del contrato. En especial, por su carácter de contrato bilateral, en él rige el pacto comisorio (cláusula resolutoria expresa o tácita), conforme a lo previsto por los artículos 1203 y 1204 del Código Civil (éste según ley 17.711) y 216 del Código de Comercio (según decreto ley 4777/63).

2. Compraventa de muebles. El artículo 1374 del Código Civil prohíbe literalmente el pacto comisorio en la compraventa de muebles.

No obstante ese texto legal, el pacto comisorio es válido:

a) En la compraventa mercantil de muebles, pues el artículo 216 del Código de Comercio lo autoriza expresamente, siendo de recordar que la compraventa comercial recae sobre esa categoría de cosas (art. 451, Código de Comercio).

b) En la compraventa civil de muebles registrables (VI Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Santa Fe, 1977).

c) Cuando, en la compraventa civil, el vendedor no ha hecho todavía tradición de la cosa al comprador (Alterini, Farina; Cám.1ª Civ. y Com. Bahía Blanca, L.L. 155-635).

3. Casos de resolución ajenos al mecanismo legal. El mecanismo previsto por la ley para la operatividad del pacto comisorio tácito, esto es, el requerimiento por el acreedor a la parte incumplidora para que cumpla en "un plazo no inferior a quince días, salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor", no rige en varias situaciones (Llambías):

a) Cuando la cosa cierta vendida se pierde, aumenta o mejora (artículos 580 y 582, Código Civil), o cuando la compraventa recae sobre cosas inciertas fungibles (obligaciones de cantidad) (artículos 610 a 612, Código Civil).

b) Cuando la compraventa recae sobre cosas inciertas no fungibles (obligaciones de género) (artículo 605, Código Civil).

c) Cuando se produce la imposibilidad de pago para el vendedor (artículos 888 y 889, Código Civil).

d) Cuando hay pérdida parcial de la cosa vendida (artículo 1328, Código Civil).

e) Cuando el vendedor no entrega la cosa vendida (artículos 1412, 1413, 1420 y 1432, Código Civil).

f) Cuando el comprador no la recibe (artículo 1430, Código Civil).

g) Cuando el comprador no paga su precio (artículo 1375 inc. 3º, Código Civil: “Puede el vendedor a su arbitrio demandar la resolución de la venta, o exigir el pago del precio”).

h) Cuando la compraventa está sujeta a condición resolutoria (artículos 1370 y 1371, Código Civil).

i) Cuando el comprador de un inmueble tiene derecho a disolver el contrato, porque se ha indicado la superficie total a razón de un precio por medida y hay una diferencia en la superficie “de un vigésimo del área total designada por el vendedor” (artículo 1345, Código Civil); o porque se ha indicado la superficie total pactándose un precio únitario y existe la misma diferencia, por lo cual corresponde un “aumento de precio” (artículo 1347, Código Civil).

4. Disposiciones especiales del Código Civil.

a) El artículo 1374 del Código Civil dispone que “si la venta fuese con pacto comisorio, se reputará hecha bajo una condición resolutoria”. Esa asimilación sólo es admisible en cuanto ambas figuras –el pacto comisorio y la condición resolutoria- tienen efecto extintivo del contrato. Pero, como se lee en la nota al artículo 555 del Código Civil, “La condición resolutoria ordinaria no es lo mismo que la cláusula conocida bajo el nombre de pacto conmisorio. En la condición resolutoria, desde que ésta se cumple, la obligación queda para ambas partes como no sucedida; lo contrario sucede en el pacto conmisorio. A pesar del cumplimiento de la condición prevista, la obligación no se resuelve mientras no lo quiera la parte que ha estipulado esa condición especial, y se conservará si quiere mantenerla, no obstante la voluntad contraria de la otra parte. Cuando yo os he vendido mi casa, estipulando que la venta será resuelta, si no me pagáis el precio en el término fijado, el cumplimiento de esta condición no trae necesariamente la revocación de la obligación, y podré obligaros a cumplir la obligación, o perseguiros para obtener el precio que rehusáis pagarme”.

Sobre el caso de la compraventa civil de muebles, ver supra, núm. 2. b) En cuanto a lo dispuesto por el artículo 1375 del Código Civil, ya hemos visto que incluye en su inciso 3º una hipótesis ajena al mecanismo de actuación del pacto comisorio (supra, núm. 3-g). Su inciso 2º (“Si no hubiese plazo, el comprador no quedará constituido en mora de pago del precio, sino después de la interpelación judicial”) debe ser adecuado con el artículo 509 del Código Civil (según ley 17.711), que requiere que el plazo indeterminado sea fijado judicialmente. Su inciso 4º (“Si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese solamente una parte del precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgará que ha renunciado este derecho”) es una simple aplicación de las reglas generales que exigen la reserva expresa para evitar los efectos de la declaración tácita de voluntad (art. 918, Código Civil).

c) Conforme al artículo 1376 del Código Civil “la venta con pacto comisorio equivale a la que se hiciere con la cláusula de reservar el dominio de la cosa hasta el pago del precio”. Esta asimilación sólo significa que el contrato de compraventa, en virtud del pacto comisorio, está condicionado a que sea pagado el precio (Borda, López de Zavalía); pero el pacto comisorio no sujeta a condición la transmisión del dominio de la cosa, puesto que ello sería incoherente con el objeto de la compraventa que es, precisamente, esa transmisión (artículos 1323, Código Civil y 450, Código de Comercio). El comprador con pacto comisorio, por lo tanto, adquiere el dominio de la cosa mediante la tradición o, en su caso, mediante la inscripción constitutiva, aunque puede perderlo si el contrato es resuelto mediante el pacto comisorio.

El pacto de reserva de dominio es una de las cláusulas de la compraventa que autoriza el artículo 1363 del Código Civil, y –cuando es convenido- tiene por efecto postergar la transmisión del dominio de la cosa al comprador hasta que se cumpla un hecho condicionante que, por lo común, consiste en el pago del precio. El Proyecto de Código Unico de 1987 (artículo 1345) y el Proyecto de la Cámara de Diputados de 1993 (artículo 1344) lo definen como “aquel por el cual el vendedor declara reservarse el dominio de la cosa luego de su entrega al comprador hasta el pago total del precio o de una parte de él”.

Con un criterio apropiado para evitar los equívocos resultantes de la literalidad del artículo 1376 Código Civil, el Proyecto de Código Unico de 1987 (artículo 1344) y el Proyecto de la Cámara de Diputados de 1993 (artículo 1345) invirtieron su texto y previeron aplicar al pacto de reserva de dominio “las reglas de la compra y venta bajo condición resolutoria”.